Flipping houses - מקומות מומלצים ?

ש

שלמה יעקובוביץ

Guest
כניראה בשיפוץ עדיף שיהיה שם אבל מי שהולך להשקיע לטווח ארוך ומוכן לשלם שכר לימוד וללמוד מכשלונות בבקשה... דיון ממש ברמה על כל ההבטחות, הקורסים והמלווים שמלבים את הנהירה לנדלן...
 

gnow1984

New member
תגדר את ההפסד, וכנס לזה!

כל מי שאני מכיר בתחום הזה, כולל אני, התחילו ככה (מדגם של 5 אנשים בקליבלנד)
אני חושב שכמעט כולם הפסידו בפליפ הראשון, אבל לא סכומים גבוהים מדי- לרוב פחות מ-20 אלף דולר על בית שנקנה ב-30-50 ושיפוץ של עוד 30
וכולם- מרוויחים היום (מי יותר מי פחות)
בנוסף, השיפוצים קלים בהרבה מהבנייה בארץ, וכל הסביבה העסקית למה שתצטרך- הרבה יותר קלה מבארץ (בנקים, עו"ד, טייטל, הום דיפו....)

כדי להקל על ההתחלה אני ממליץ לך לגדר את סכום ההפסד- למצוא שכונה סבירה שמחיר הבתים בה כ-50 אלף דולר (או סכום תואם שאתה יכול לעמוד בו)
יש כאלה בארה"ב (הכל יחסי- אל תאמין לאלה שיקפצו ויגדיו שזה אוטומטית גטו. במנהטן 300 אלף זה מלונה לכלב, בקליבלנד זה שכונת יוקרה...)
אפשרות נוספת זה להתחיל מבית להשכרה- ואז אתה פחות חשוף לאתגר הקשה של עובדים וקבלנים שחותכים פינות ולא מקפידים על רמת גימור טובה
בסוף אני ממליץ לך להחליט שאתה קונה רק בית שכל המרכיבים המכניים שלו מתפקדים (חימום, מים, ביוב, חשמל) ואז הורדת עוד חזית קצת יותר מורכבת.

לגבי התגובות פה בפורום- במיוחד הכוכב שקפץ ראשון-
גם אני ספגתי את זה ממנו כשסיפרתי על התשואה הטובה הראשונה שלי (14%)
מאז זה רק עלה....
יש המון ישראלים שמפסיקים לעבוד בשטח והופכים למתווכים/מוכרים- חלקם לדעתי רמאים, להם לפחות יש אינטרס להרוויח עליך
אלה שקוטלים בלי שיש להם אינטרס- זה אפילו יותר מגעיל

בפורום הישראלי זה ככה: "יאכלו לך טרמיטים את הבית! יעשו עליך פליפ! ירו בך!
השריף יעצור אותך שלא הוצאת פרמיט!
בפורום האמריקאי (ביגר פוקטס), זה ככה: " just my 2 cents"
"having said that...." "good luck

האמת היא באמצע
אני ארשה לעצמי להיות נחרץ כמו האחרים פה:
עסק בארה"ב (הרפובליקנית) זה בדיחה לעומת כל פוזיציה בישראל, כולל עובד מדינה מפונק

בהצלחה
 

vinney

Well-known member
אתה גר בארה"ב, לא?

השואל הוא בישראל, לא?
&nbsp
אתה לא מרגיש שיש פה הבדל כלשהו? אתה לא חושב שזה שאתה נמצא קרוב לעניינים הן מבחינת הכרות הנושא, הן מבחינת יכולת לראות דברים מקרוב, והן מבחינת הבנת המנטליות עזרו לך במשהו?
&nbsp
זה כמובן בהנחה שכל מה שאמרת אכן אמת, הנחה לא טריויאלית.
 

gnow1984

New member
אפשר גם מישראל- כל עוד הוא יכול לשהות בארה"ב לתקופת השיפוץ

ככה אני ואחרים התחלנו
לשפץ מרחוק- אכן לא ממולץ בכלל.
אם יש לו אפשרות לבוא לפרקים של חודש נניח ובמצטבר להשלים את הפליפ- אז זה בהחלט אפשרי.
אז אני אחדד- לשפץ מרחוק- בטח בפעם הראשונה- זה מאוד בעייתי כי הקבלנים עוקצים ומחפפים. וקשה מאוד לשלם למישהו שיפקח במקומך ויעשה עבודה טובה
אבל בית שאתה רוכש במצב טוב- אפשר להשלים עליו את הפליפ בתוקפה קצרה יחסית , שתספיק לשהות שלך כאן. אחרי שהשמלת את השיפוץ אפשר למכור אותו מרחוק
 
עסקאות פליפ - השקעות נדל"ן בארה"ב

תודה רבה לך על השאלות הטובות.
תודה גם לחברים בפורום על התשובות כי אני חושב שקיבלת כאן הכוונה מצוינת.
למה?

מפני שבמהלך השנים השאלה הראשונה החוזרת שאני מקבל ממשקיעים היא בדיוק פי שהתחלת - מה המיקומים הכי טובים להשקעה?

אני מסכים עם המענה שזו שאלה מובילה לא נכונה עבורך. הדגש שקיבלת ולניסיוני מביצוע פליפים במספר מדינות שונות בארצות הברית קיבלת דגש נכון, שהעניין העיקרי שבין הצלחה או חורבן כלכלי של ההשקעה שלך בארצות הברית בכלל ובדגש על פרויקט פליפ במיוחד בפרט, נעוץ בנושא התפעולי. זה כן יהיה ההבדל בין פליפ או פלופ. עם זאת כן ניתן לרכוש יכולות תפעוליות. חשוב לפרוט מה הם היכולות ובמה כרוך המחיר לרכוש אותם.

לפרטים נוספים על המימדים התפעוליים החשובים אפשר לקרוא במאמר עסקאות פליפ- נכסים בארצות הברית כאן ותחת ההבנה שעסקאות פליפ הן אכן הדרך המהירה לרווח או הפסד, ובדגש על היכולת התפעולית בשטח!
אסביר לך כאן גם למה כך.

מה זה מיקום הכי טוב לפליפ?
האם זה אזור שבו הנכסים בעלייה?
ממש לא, כי המטרה של עסקת אקזיט למכירה היא ביצועה בזמן קצר. לכן, לא ניתן ולא נכון לצפות למרכיב רווח בהקשר של תנודת השוק. זה אגב כן מרכיב שרלונטי לעסקאות נדל"ן אך כאלה שתכנית היציאה שלהם היא לטווח בינוני -ארוך, וגם כאן אך ורק כפוטנציאל אפסייד, ולא מעבר לכך.

עכשיו לחלק של מה כן. התובנה מהנושא מעלה, שבחירת מיקום נכון לפליפים, הוא נושא מיקום ברמת מיקרו לא מאקרו.
מה שאתה צריך אלה שווקים עם ביקוש RETAIL בריא.
לרוב, אלה מיקומים שבהם לאנשים יש יכולות סוציו אקונומיות לא נמוכות (לניסיוני כדאי לסנן אופציות מבין אזורים מעל הרמה החציונית) זה קריטריון ראשוני התחלתי שאני מדגיש מפני שבמהלך השנים שמתי לב שאחת הטעויות הנפווצות של משקיעים ישראלים, הוא התאמת מיקום הנכס לפי אילוץ התקציב ובמשל "הזנב מקשקש בכלב".

עכשיו. בוא נעבור למה כן מבחינת הדגש התפעולי.

ההזדמנות. ברור שכאשר עושים זאת נכון, עסקה יכולה להסתיים בתוך מספר חודשים ומכאן הרווח מהיר יותר.
עם זאת, בדיוק בגלל הסיבה הזו, מדובר בסגמנט תחרותי ביותר, מה שאני רואה במיקומים בהם אני פועל שסחורה המתאימה לעסקאות פליפ מתומחרת גבוה יותר ומצליחות להימכר במרווחי שוליים קטנים יותר ממה שראיתי בעבר, הדבר הזה מגלם כמובן ביקוש חזק יותר לסחורה, ומי שמוכן להסתפק בשולי רווח נמוכים יותר חזקה עליו שתהיה לו יכולת יעילה גבוהה יותר בתפעול העסקה.

לפרטים נוספים על המימדים התפעוליים החשובים אפשר לקרוא במאמר עסקאות פליפ- נכסים בארצות הברית כאן ותחת ההבנה שעסקאות פליפ הן אכן הדרך המהירה לרווח או הפסד, ובדגש על היכולת התפעולית בשטח!
 

ניר בבגני

Member
מנהל
היי חברים

אז נושא הדיון שלנו נפתח בשאלה:
1- מה הם המקומות המומלצים לבצע עסקאות פליפ בארצות הברית?

לדעתי המענה לשאלה תפס כיון יפה כזה:
2- האם בכלל אפשרי לבצע עסקאות פליפ בארצות הברית מתוך עמדה של משקיע זר ישראלי?


אני מציע להנדס מחדש את הדיון ולהתחיל כך:
שאלת דיון 1-
האם בכלל אפשרי לבצע עסקאות פליפ בארצות הברית מתוך עמדה של משקיע זר ישראלי?

מחשבות:
  • מי הכי מתאים לענות על השאלה? מי שיש לו ניסיון קודם רלונטי
  • האם משקיע מקומי אמריקאי (ישראלי במקור או לא) מתאים לענות על השאלה הזו? כן, אבל הרבה פחות ממי שהוא משקיע ישראלי זר ויש לו נסיון לבצע נדלן מהפוזיציה הזו
  • האם אנו הישראלים המצאנו פה משהו חדש? ממש לא !יש מושג שגור אצל האמריקאים שנקרא INVESTING OUT OF YOUR BACK YARD , במובן הזה לחשוב שמשקיע מקליפורניה מכיר מה קורה בבלוקים בקליבלנד למשל, או שאפשרות שהייה ממושכת של משקיע כזה היא פרקטית? במספר מובנים עמדה כזו היא לא מהותית רחוקה מעמדת המשקיע הישראלי, ובפועל הם אינם פועלים כמשקיע מקומי ומכאן הביטוי הנ"ל
  • ובכל זאת מה המשמעות של להשקיע מרחוק בעסקאות פליפ כישראלי? לניסיוני זה מאוד נאיבי לחשוב שבתור משקיע זר אנו לא נמצאים בעמדת חיסרון. ואני נפגשתי עם התוצאות של הנאיביות הזו גם כן. מה שלמדתי הוא שבהשקעה מרחוק לא ניתן להימנע מכך שאנו רוכשים סיכון. המרחק לא מתבטא רק במרחק פיזי, אלא יש לו מימדים נוספים כמו הכרת האזור, קשרים מקומיים, נסיון נדל"ני באזור ואפילו מרחק של שפה ותרבות. יש הבדל בין אנגלית לאמריקאית. כל מי שמגיע מרקע של מחייה בארה"ב או נסיון עסקי זה דבר שברור לו. ולכן כן יש אמת בפידבקים המצוינים של החברים כאן, וחשוב לחשוב על השאלות והסיכונים, ועם זאת יש דרכי פעולה לתת להם מענה, לא בהכרח למנוע את הסיכונים אך בהחלט לצמצם ולשכך אותם ויש מחיר לכך שצריך לדעת לשקלל בתכנית ההשקעה.
  • משקיע נדל"ן לעומת עסק נדל"ן - הפליפ הוא יותר פעילות מסחרית (פעילות קנייה ומכירה של מוצר דיור) וזוהי פחות פעילות השקעתית כמו רכישת נדל"ן להשכרה למספר שנים. במובן הזה ניהול עסק פליפים קורה בקצב גבוה יותר, והסיכונים והמורכבות גבוהים יותר. בהתאמה כל מה שנכתב על ידי חברי הפורום לגבי המרחוק הוא נכון במיוחד לגבי עסקאות הפליפ. בכל אופן, יש להבין כי מדובר בעסק, על כל המשתמע מכך. המשקיעים האמריקאיים הכי מוצלחים שאני מכיר, פועלים יותר כמו משקיע ישראלי מרחוק ופחות כמו משקיע אמריקאי קטן שהוא בעצם לא בעל עסק אלא עובד בעסק, שזה בסדר אך זו לא באמת הדרך להקים עסק מצליח בסדרי גודל.
  • אז האם זה אפשרי? המציאות מוכיחה שכן. כי יש לא מעט הוכחות של ישראלים שמצליחים בעקביות כבר שנים רבות לבצע עסק נדלני מרחוק.

    התייחסתי בתשובה נפרדת לשאלת הדיון:
    מה הם המקומות המומלצים לבצע עסקאות פליפ בארצות הברית?
    למעשה, המענה לשאלה זו והשיקולים בבחירת מיקום מסתמכים מאוד על התובנות משאלת הדיון למעלה.
 
למעלה